2013年，乌鲁木齐房地产市场延续了上年末的走势，市场量增价涨，特别是三月份，受“国五条”政策影响，二手住宅交易量猛增。二季度开始，购房潮开始降温，市场逐渐恢复平稳运行态势。
一、房地产价格运行的主要特点
（一）在70个大中城市的位次下降
一月份乌鲁木齐新建住宅价格环比在全国70个大中城市位次为13位，到八月份位次已经下降到28位，与部分城市房价大幅攀升相比，新建住宅价格呈现温和上涨的局面。
（二）“政策”效应，新建住宅需求集中释放
截止八月末，新建住宅价格各月环比分别上涨1.1%、1.5%、1.0%、1.2%、0.7%、-0.1%、0.7%和0.9%，其中六月下降0.1%；同比分别上涨3.5%、5.0%、6.1%、7.3% 、8.1%、7.9%、8.2%和9.0%，涨幅逐月加大。新建住宅价格环比、同比上涨集中在三、四、五月中，主要是潜在购房者担心“国五条”实施细则出台后政策从紧，购房成本增加，急于入市，导致需求集中提前释放。三月份新建住宅成交5089套，交易活跃，创单月最高纪录。开发商也借机取消优惠甚至上调价格，助涨了上半年的房价。 前八个月新建住宅成交累计33900套，同比增长73%，其中7月份为5986套，环比增长45.8%，同比增长79.5%，创2011年一月至今三十个月的新高。
（三）二手住宅交易急剧放量
1-8月，二手住宅成交35683套，同比增长1.43倍。二手住宅价格环比一月持平，二至八月分别上涨0.4%、0.7%、0.4%、0.7%、0.4%、0.4%和0.5%。
三月份，“国五条”政策加剧了市场各方“抢搭政策末班车”的愿望，受此影响二手住宅交易量猛增，成交6116套，达到历史高点，占上半年成交量的22.6%。二手房市场已经签订合同或即将签署合同的交易双方期盼尽快网签过户，引发了网签量的大幅上升。
四月份以后，二手房交易趋于理性转而进入观望，二手住宅交易降温，交易量逐渐减少。房产交易中心彻夜排队拿号办理过户手续的火爆现象逐渐减温。
八月份，二手房住宅交易3941套，环比下降16.02%。二手住宅市场交易量、交易面积没有明显波动，受整个房地产市场大趋势影响，交易状况平稳。
二、房地产价格走势成因分析
（一）住宅价格看涨预期较重
中央及地方政府坚定不移地调控房地产市场抑制了住宅价格过快上涨。但今年上半年市场的房价看张预期变重，许多开发商扛价不降，新楼盘普遍高定价入市。乌鲁木齐市新建商品住宅市场看房买房的人增多，一些购房者担心房价再涨抢先购房，新建商品住宅价格上涨且成交量增大。二手住宅价格也跟随着新建房价格上涨且成交量进一步增大，中心城区、学区房价格更是不断上涨。
（二）刚性需求是购房主力军
随着新疆经济活力不断增强，外来人口增加、大学毕业生留在城市就业、年轻人结婚、拆迁户、子女上学等因素，再加到2020年乌鲁木齐市城市人口将达到500万，使得住房刚性需求预期进一步增加。调查显示市场上中小户型最受欢迎，二手住宅交易中70m2左右的房屋成交价格较高。
（三）土地价格持续上涨
从房价构成看，占六成的土地成本是支撑房价上涨的主要原因。围绕土地，有诸多利益群体在角逐：一是地方政府通过出让土地增加财政收入，希望地价上涨以拉动投资、就业和GDP增长；二是国家调控政策并未触及问题的根源——土地，没有改变土地价格持续上涨的现状。
（四）住宅租赁需求旺盛
自对口援疆以来，新疆的大开放、大开发、大发展带给外来务工人员工作的机会增多，城镇务工人员随着增多；大学生毕业留城居多，七、八月份又是入职高峰期，住宅租赁需求增加；调查显示市中心商业城，地段好的住宅租赁需求旺盛，因物价上涨多数房东上调租金等因素推动住宅租赁价上涨。
（五）房地产开发成本上升
一是价格上涨，建筑所需的人力成本、资金成本和管理成本等随市场行情不断提高，导致商品房直接成本上升；二是住宅小区各种配套设施逐步完善，小区建设投入加大，宣传营销楼盘的费用不断攀升，分摊到商品房中的附加成本随之增加，加大企业运行成本。
（六）对相关政策理解偏差，二手住宅交易暴涨
“国五条”细则出台后，二套房首付及贷款利率有进一步提高的预期，尤其是二手房交易个税按差额20%缴纳的条款，刺激了二手房交易。二手房市场已经签订合同或即将签署合同的交易双方抱着越早交易越好的心态，期盼尽快网签过户，引发了3月份网签量的暴涨。
三、对策与建议
（一）应建立房地产调控长效机制，从房地产制度建设入手，建设多层次住房保障体系。行政手段并非长久之策，应采取市场手段和相关政策调节的综合调控措施，该交给市场的交给市场，由政府承担的政府应有所作为。
（二）促进财税、金融、土地等方面的改革，房地产财税方面，房产税是重要的组成部分应大力推广实行；金融方面，要在供应和需求两个方面差别对待，避免“一刀切”；在土地方面，寻求突破城乡二元化的“壁垒”，并早日整治小产权房。
（三）加强房地产市场的监管与监测
1、加强对囤房囤地、哄抬房价及不明确标价等行为的查处，提高房地产企业诚信经营意识。
2、建立健全房地产市场信息系统，加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。
3、是加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。
4、加强对房价变动的统计监测工作。
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