上半年乌鲁木齐市住宅需求集中释放，价格上涨

2013年08月09日访问量：

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上半年，新疆房地产市场持续升温，特别是3月份“国五条”出台后，新建住宅和二手住宅成交量上升，价格有所上涨。

一、新建住宅需求集中释放，价格上涨

上半年乌鲁木齐市新建住宅交易活跃，其中3月份成交5089套，创下历史新高，占上半年成交量的22.8%。潜在购房者担心“国五条”实施细则出台后政策从紧，购房成本增加，因而急于入市，导致需求集中提前释放，开发商随之取消优惠甚至上调价格，助涨了上半年的房价。

1-6月，乌鲁木齐市新建住宅成交22295套，同比增长1.9倍。1-5月，新建住宅价格环比分别上涨1.1%、1.5%、1.0%、1.2%和0.7%；同比涨幅逐月加大，分别上涨3.5%、5.0%、6.1%、7.3%和8.1%。6月，新建住宅价格环比下降0.1%，同比上涨7.9%。

二、二手住宅交易急剧放量

1-6月，乌鲁木齐市二手住宅成交27049套，同比增长2.8倍。二手住宅价格环比1月持平，2-6月份分别上涨0.4%、0.7%、0.4%、0.7%和0.4%。

表1：2013年1-6月乌鲁木齐市新建、二手住宅价格指数

3月份，受“国五条”政策影响，二手住宅交易量猛增，成交6116套，达到历史高点，占上半年成交量的22.6%。由于新政细则尚不明朗，购房者预期未来房市可能紧张，在抢搭政策末班车效应的影响下，引发二手住宅交易量增涨。另外大量补办过户人员、亲戚子女间也赶在新政实施前完成过户手续。

4月份以后，市民交易二手房趋于理性转而进入观望，二手住宅交易降温，交易量逐渐减少。房地产交易中心排长队办理过户手续的现象逐渐减少并消失。

三、房地产价格走势成因分析

（一）土地价格持续上涨

从房价构成看，占六成的土地成本是支撑房价上涨的主要原因。围绕土地，有诸多利益群体在角逐：一是地方政府通过出让土地增加财政收入，希望地价上涨以拉动投资、就业和GDP增长；二是中央政府虽有良好的愿望，但其调控政策并未触及问题的根源——土地，没有改变土地价格持续上涨的现状。

（二）房地产开发成本上升

一是建材价格上涨，建筑所需的人力成本、资金成本和管理成本等随市场行情不断提高，导致商品房直接成本上升；二是住宅小区各种配套设施逐步完善，小区建设投入加大，宣传营销楼盘的费用不断攀升，分摊到商品房中的附加成本随之增加，加大企业运行成本。

（三）政策执行落实不到位

中央出台的一系列房地产调控政策难见成效，主要原因在于部分地方执行政策不到位，以致最终减弱了调控效果。部分地区出现各种化解房价上涨的方法，如有的将商品房价格和精装修分开计算，有的将远郊房地产价格纳入统计数据拉低房地产均价，有的暂停高价房预售证发放等。

（四）投资渠道单一

目前，在刚性需求的基础上，对房产投资需求依然难以抑制。同时，不断升值的楼市仍是部分人投资保值的最佳选择，房产不仅具有使用功能，也具有了投资价值，这使房价也很难跌下来。

（五）对相关政策理解偏差，二手住宅交易暴涨

“国五条”细则出台后，二套房首付及贷款利率有进一步提高的预期，尤其是二手房交易个税按差额20%缴纳的条款，刺激了二手房交易。二手房市场已经签订合同或即将签署合同的交易双方抱着越早交易越好的心态，期盼尽快网签过户，引发了3月份网签量的暴涨。

四、对策与建议

一、应建立房地产调控长效机制，从房地产制度建设入手，建设多层次住房保障体系。行政手段并非长久之策，应采取市场手段和相关政策调节的综合调控措施，该交给市场的交给市场，由政府承担的政府应有所作为。

二、促进财税、金融、土地等方面的改革，房地产财税方面，房产税是重要的组成部分应大力推广实行；金融方面，要在供应和需求两个方面差别对待，避免“一刀切”；在土地方面，寻求突破城乡二元化的“壁垒”，并早日整治小产权房。

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