新疆房地产企业经营情况及资金状况分析

2012年06月13日访问量：

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2012年5月5日-12日，国家统计局新疆调查总队所属伊犁、乌鲁木齐、吐鲁番、阿勒泰调查队，通过走访当地房管部门及房地产企业，对当前房地产企业经营情况及资金状况进行了调查。调查情况如下：

一、应对调控，房地产开发投资减少

调查发现，随着国家宏观调控政策的贯彻落实，各房地产开发企业也随着市场的变化调整了企业的经营策略，不少企业通过投资项目延期或减缓新投资项目的方式，减少资金的投入，使企业当期的投资减少。一季度，全区完成房地产开发投资17.29亿元，比上年同期下降2.1%，增速同比回落81.5个百分点。住宅投资12.36亿元，下降13.0%。住宅投资增速回落，成为影响房地产开发投资下降的主要因素。

二、商品房销售面积、销售额双双下降，价格保持稳定

调查显示，在国家宏观调控政策及全国其他城市房价下跌的大形势下，各房地产企业的房屋销售量出现下滑趋势。一季度，全区商品房销售面积155.77万平方米，同比下降21.3%。其中，住宅销售面积138.66万平方米，下降23.9%。商品房销售额57.87亿元，下降18.3%。其中，住宅销售额48.30，下降19.6%。在销售下降的情况下，各房产企业对房屋价格却格外敏感，虽然不敢轻易提出涨价想法，但对于价格的下跌均表示“绝不会主动挑起价格战”。调查中，多数企业均表示将维持目前的销售价格，不会轻言降价。同时，从对一些楼盘的暗访也发现，销售价格大幅降低的情况目前没有出现，个别楼盘通过一些优惠及“本周特价”等方式，用少量住宅的降价吸引购房者的情况偶有发生。从调查材料分析，新疆各房地产企业房价大幅下降的可能性不大，总体会保持相对稳定的价格走势。

三、商品房待售面积增加

一季度，全区房屋新开工面积164.12万平方米，同比增长20.7%；其中，住宅新开工面积120.78万平方米，增长5.7%。房屋竣工面积155.70万平方米，增长94.5%；其中，住宅竣工面积139.09万平方米，增长93.3%。受商品房销售减少、竣工面积增加影响，一季度全区待售面积340.72万平方米，同比增长2.4%，提高18.5个百分点。其中，待售1-3年的面积133.15万平方米，增长4.2%，提高31.0个百分点。

四、房地产企业调整销售策略应对资金趋紧状况

自去年以来，银行贷款的门槛和难度不断提高，房地产企业取得贷款的难度进一步加大，企业回笼资金放缓。双重压力使房地产企业资金逐渐趋紧。而我区大部分房地产企业规模偏小，基础薄弱，融资渠道单一，融资能力较差。如果后期房地产开发企业商品房销售没有大的起色，那么房地产开发企业资金将会更趋紧张。

吐鲁番地区抽选调查的房地产企业中，有八成的房地产企业资金出现紧张。资金紧张的主要原因：一是销售量下滑、成交量萎缩；二是定金及预付购房款减少；三是银行信贷减少；四是个人按揭贷款减少；五是自有资金不足；六是建筑成本增加。在当前货币政策下，房地产企业从银行获得资金越来越少。据调查，吐鲁番约有65%以上的企业贷款来自工行和信用社。房地产企业申请银行贷款限制较多，申贷周期长；而信用社只对资质规模较好的企业申办，中小房地产企业贷款较为困难。

乌鲁木齐调查队反映：随着销售的滑坡，销售回款受到一定影响，资金出现紧缺现象，房产企业采取多种措施应对：一是各企业在宏观调控政策实施后，及时调整了投资策略，通过减少投资、延缓项目等方式，减少了企业的资金投入；二是在房屋销售中，各企业多采用预售方式，销售回款基本满足需要，所以资金虽然出现紧缺现象，但对企业影响却不很大。

五、相关建议

（一）降价销售回笼资金。通过降价来加快销售速度，尽快回笼资金，是当前房地产企业获取资金的最佳途径。2012年国家对房地产调控继续从紧，刚需人群将是购房的主力，市场普遍预期看跌，在此形势下，企业应找准时机，尽快降价销售回笼资金。另一方面，随着融资渠道的进一步紧缩，为了企业的持续发展，降价销售回笼资金也是企业不得不面临的选择，选择合适的降价时机以及幅度，对于企业在当前形势下扩大销售额，减少库存量以及扩大企业影响力都具有重要的意义。

（二）转变开发模式，积极投身保障房建设。“十二五”规划中明确指出：“强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。”并且要求“建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营”。开发商应抓住时机，积极投身保障房建设，从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件，从而寻找新的利润增长点。

（三）调控政策要有保有压，区别对待。对于合理的住房需求，政府应给予保障，适当采取优惠政策，如降低利率等鼓励个人首次置业或改善性住房，同时对于符合要求的个人买房按揭贷款，金融部门应予以保障。对于投资性的投机购房行为，要严格按照国家出台的限购政策执行，确保房地产市场的良性健康发展。

（四）规范和加强民间借贷管理。应尽快出台相关法律法规和具体操作意见来规范和管理民间借贷。对于不违反法律强制性规定的民间借贷，应给予法律保护，但对于那些已属于高利贷行为的民间借贷或非法集资，应坚决取缔。